Chọn mặt bằng và thiết kế cửa hàng vật phẩm

Mở một cửa hàng vật phẩm phong thuỷ nghe đơn giản: tìm mặt bằng, nhập hàng, mở cửa. Nhưng mặt bằng là khoản chi lớn nhất và khó sửa nhất — chọn sai thì kéo theo hai ba năm.

Bài này nói về những gì cần cân khi chọn mặt bằng và thiết kế bên trong.

Chọn mặt bằng: những con số cần đo

Lưu lượng người qua lại. Đây là số quan trọng nhất và đo được: đứng ở đó vào các khung giờ khác nhau, đếm người đi bộ qua trong mười lăm phút. Làm ít nhất ba lần: sáng, chiều, cuối tuần.

Họ là ai. Đếm người thôi chưa đủ. Người qua lại là dân văn phòng, dân địa phương, khách vãng lai, hay chỉ là người đi xe qua không dừng?

Chỗ để xe. Với ngành này thì khách thường ghé rồi đi chứ không đi bộ dạo — chỗ dừng xe máy trước cửa, hoặc bãi ô tô gần đó, ảnh hưởng trực tiếp tới việc họ có dừng hay không.

Mặt tiền rộng bao nhiêu. Rộng thì trưng bày được nhiều và dễ thấy từ xa hơn.

Hàng xóm. Bên cạnh bán gì? Cùng ngành thì có khi tốt (khách tới một khu để so sánh), khác ngành mà đông khách cũng tốt. Bên cạnh là chỗ ồn, bụi, hoặc mùi thì phải tính.

Đường một chiều, dải phân cách. Khách đi chiều ngược lại thì gần như không ghé được.

Những chi phí ẩn của mặt bằng

Giá thuê chỉ là một phần:

Đặt cọc — thường vài tháng, và đây là tiền nằm im suốt thời hạn thuê.

Tiền sửa sang ban đầu. Sơn, điện, kệ, biển hiệu, máy lạnh. Với mặt bằng thô thì khoản này lớn.

Tăng giá thuê theo kỳ. Hỏi rõ mức tăng và ghi vào hợp đồng — đây là chỗ hay gây tranh chấp.

Điện nước, phí quản lý, phí gửi xe nếu ở trung tâm thương mại.

Thời gian trống. Từ lúc ký tới lúc mở cửa là mấy tháng trả tiền mà chưa có doanh thu. Thương lượng miễn tiền thuê giai đoạn sửa sang là điều nhiều chủ nhà chấp nhận — nhưng phải hỏi.

Hợp đồng thuê — mấy điều phải ghi rõ

🔴 Phần này nên có người có chuyên môn pháp lý xem giúp, nhưng đây là những chỗ hay thiếu:

Thời hạn và điều kiện gia hạn. Thuê ngắn thì rủi ro phải dọn đi sau khi vừa có khách quen.

Mức tăng giá và thời điểm tăng.

Ai chịu sửa chữa gì. Phần kết cấu, chống thấm, điện nước âm tường thường thuộc chủ nhà.

Được sửa sang tới mức nào và khi trả mặt bằng có phải hoàn nguyên không.

Điều kiện chấm dứt sớm từ cả hai phía, và mất cọc bao nhiêu.

Biển hiệu — kích thước, vị trí, và quy định của địa phương. Đây là chỗ hay bị yêu cầu tháo dỡ sau khi đã làm xong.

Chụp ảnh hiện trạng trước khi sửa sang, lưu lại kèm hợp đồng.

Thiết kế bên trong: mấy nguyên tắc đo được

Chỗ trống ngay trong cửa. Khách cần vài giây định hướng khi vừa bước vào. Bày kín ngay lối vào làm người ta lùi ra.

Lối đi đủ rộng cho hai người tránh nhau. Khách không thích lách, và người đi cùng con nhỏ thì càng.

Ánh sáng là khoản đầu tư đáng nhất. Đèn rọi vào hàng chứ không rọi vào mắt khách. Vùng tối ở góc kệ là chỗ không ai tới. Với đá và trang sức thì chất lượng đèn ảnh hưởng trực tiếp tới việc món hàng trông thế nào.

Mặt tiền nhìn thấy được từ ngoài. Cửa kính dán kín poster thì khách không thấy bên trong có gì — và người ta ngại bước vào chỗ không nhìn được.

Quầy tính tiền đặt ở đâu. Nhìn bao quát được cửa hàng, nhưng đừng đặt ngay lối vào — khách vừa bước vào mà đối diện người bán thì thấy áp lực.

Chỗ ngồi cho khách. Với ngành này thì khách hay hỏi lâu, đi cùng người nhà. Một hai ghế làm khác biệt thật.

Tủ kính có khoá cho hàng giá trị, và hàng dễ vỡ để cao hoặc trong tủ.

An toàn — phần bắt buộc

Lối thoát hiểm không được chắn. Đây là quy định, không phải lời khuyên. Hỏi ban quản lý hoặc cơ quan phòng cháy chữa cháy địa phương về yêu cầu cụ thể cho mặt bằng của mình.

Bình chữa cháy đủ và lấy được ngay, không bị kệ hàng che.

Hệ thống điện. Mặt bằng cũ thường có hệ điện không đủ tải cho đèn chiếu sáng cửa hàng cộng máy lạnh. Kiểm trước khi ký, và nhờ thợ điện xem.

Kệ và tủ cao phải neo vào tường. Khách và trẻ em va vào là đổ.

Camera và khoá. Hàng nhỏ giá trị cao là mục tiêu.

Bàn thờ Thần Tài trong cửa hàng

Rất phổ biến, và nếu định có thì tính từ lúc thiết kế:

Vị trí không vướng lối đi và không ở chỗ khách hay đứng — va phải chỗ thờ là điều ngại cho cả hai bên.

Xa vật dễ cháy và xa chỗ để hàng giấy, vải.

Ai chăm — câu hỏi phải trả lời trước, nhất là với cửa hàng nhiều ca. Và đừng bắt nhân viên theo tín ngưỡng khác phải làm.

Ở trung tâm thương mại thì hỏi ban quản lý về quy định thắp hương — nhiều nơi cấm hẳn lửa trần trong mặt bằng.

Về việc xem phong thuỷ cho mặt bằng

Nhiều người mở tiệm có mời xem. Mấy điều đáng cân:

Phần trùng với kinh doanh thì rõ: mặt tiền thoáng và nhìn thấy được, lối vào dễ, không bị che chắn, trong nhà sáng sủa và thông thoáng. Bốn điều này ảnh hưởng tới doanh thu và đo được.

Phần quy ước — hướng cửa theo tuổi chủ, vị trí đặt quầy theo cung — thì mỗi phái nói một khác. Và thực tế là bạn thường không được chọn hướng mặt bằng, nó do vị trí quyết định.

Cảnh giác nếu người xem đề nghị sửa lớn — xoay cửa, đập tường — hoặc đề nghị một khoản chi lớn kèm lời cảnh báo về việc buôn bán. Số tiền đó bỏ vào đèn chiếu sáng, biển hiệu rõ hơn, hoặc một đợt quảng bá thì chắc chắn hơn.

Và đừng để việc chọn ngày làm chậm ngày khai trương nếu tiền thuê đang chạy. Mở bán theo lịch thực tế, làm lễ vào ngày đã chọn — hai việc không nhất thiết cùng lúc.

Bán online song song với cửa hàng

Hầu hết tiệm nay bán cả hai kênh, và có mấy điều đáng tính từ đầu:

Chỗ chụp ảnh. Một góc gần cửa sổ với phông nền trơn — nghe nhỏ nhưng nếu không chừa chỗ từ lúc thiết kế thì sau này phải dọn hàng mỗi lần chụp.

Chỗ đóng gói. Bàn riêng với hộp, xốp, băng dính, cân. Đóng gói ngay trên quầy bán là vừa bừa vừa chậm.

Quản kho chung. Bán một món ở tiệm mà trên mạng vẫn hiện còn hàng là nguồn khiếu nại thường xuyên. Với tiệm nhỏ thì một cuốn sổ hoặc một bảng tính chung là đủ, miễn là cập nhật thật.

Ai lo kênh online. Trả lời tin nhắn, chụp ảnh, đóng gói — đây là công việc thật, không phải làm thêm lúc rảnh.

Trước khi ký: ba việc cuối

Ngồi ở đó một buổi. Ngồi quán cà phê đối diện hoặc đứng gần đó, quan sát nhịp phố. Một buổi chiều cho bạn nhiều thông tin hơn mọi lời giới thiệu.

Hỏi các tiệm xung quanh. Buôn bán ở đây thế nào, khách đông giờ nào, có gì phiền không. Người bán hàng bên cạnh hay nói thật vì họ cũng sống ở đó.

Hỏi vì sao chỗ này trống. Người thuê trước bán gì, ở bao lâu, vì sao đi. Nếu mặt bằng đổi chủ liên tục thì đó là thông tin quan trọng.

Ba việc này mất một ngày, và nó đứng trước một cam kết nhiều năm.

Tóm lại

Đo lưu lượng người qua lại bằng cách đứng đếm ở các khung giờ khác nhau, ít nhất ba lần — và xem họ là ai chứ không chỉ đếm số. Chỗ để xe ảnh hưởng trực tiếp tới việc khách có dừng không. Giá thuê chỉ là một phần: còn cọc, sửa sang ban đầu, mức tăng theo kỳ, và mấy tháng trả tiền mà chưa có doanh thu — thương lượng miễn tiền thuê giai đoạn sửa sang là điều nhiều chủ nhà chấp nhận nếu bạn hỏi. Trong hợp đồng phải ghi rõ mức tăng giá, ai sửa gì, điều kiện chấm dứt sớm và chuyện biển hiệu. Thiết kế thì chừa chỗ trống ngay trong cửa, lối đi cho hai người tránh nhau, và ánh sáng là khoản đầu tư đáng nhất.